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（二十一）房屋没有产权证，逾期交房两年多，法院判房产商赔偿违约金36万
（二十二）出卖无证经济适用房后反悔认为合同无效，法院依法驳回其诉讼请求
（二十三）房产证迟延办理，中介违约需赔偿
（二十四）违规建房又出售，双倍退赔购房款
（二十五）未经同意卖父房，表见代理应有效
（二十六）签订购房合同后违约，法院判决支付违约金
（二十七）卖房者欲以房屋是共有财产为由毁约，法院判令保护善意第三人的权益
（二十八）少交契税二手房标价减半，过户不成起纠纷判房款两清
（二十九）明知面积缩了水还说误差免补偿，房产商欺诈要双倍赔偿差额
（三十）开发商自订霸王条款遭业主起诉，法院认定其无权收缴采暖物业等费用
（二十一）房屋没有产权证，逾期交房两年多，法院判房产商赔偿违约金36万
家住上海市的王先生于2004年5月，在郊区购买了一套多层住宅，并与上海某房地产公司签订了商品房预售合同。合同约定，房产公司向王先生出售位于上市郊区某花园302号房屋，房屋总价款为162万余元；合同还约定，房产公司应于2005年1月前交付房屋，承诺在2005年6月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证即大产权证，如到时不能取得产权证，王先生有权单方面解除合同。合同又约定，房产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向王先生支付已付房款的日万分之三标准的违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。
合同签订后，王先生按约支付了全部房款，但房产公司一直未能按期办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，因此王先生迟迟拿不到房屋。直到2007年5 月，房产公司在没有办理房地产权证的情况下，将房屋交给了王先生。由于交房时间拖了两年多，故王先生在今年6月向法院提起诉讼，要求按每天486元的标准，向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元。
房地产公司认为，由于所争房屋横跨两块不同地块，因房地产有关管理部门原因，致使系争房屋无法办理产权证。买卖合同的目的已不能实现，目前也无法办理房屋小产权证，预售合同实际也就无法履行，应予解除，被告愿意赔偿原告解除合同后的相应损失。但合同解除后，也就不存在逾期交房违约金的问题，据此，被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。
法院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月前将符合交付条件的房屋交付原告，嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告提供的目前无法办理大产权证的证明，并不能成为免除其向原告承担违约责任的理由，其仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金。现原告要求其承担2005年2月后逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予支持。据此，上海市松江区人民法院判决上海某房地产公司支付王先生违约金36.7万余元。（2008.11.14）
（二十二）出卖无证经济适用房后反悔认为合同无效，法院依法驳回其诉讼请求
2004年7月，田某与买主李某及一中介公司签订购房合同约定，李某购买田某市内建筑面积188平方米的住房一套，价款35.3万元，买方应在约定期限内支付首付款12万元，卖方则同时将房屋以现状交付买方，并待卖方取得房屋产权证后，由中介公司协助买方办理公积金贷款并支付购房尾款，买方在支付首付款后即可开始对房屋装修、居住，中介费和产权过户费由买方承担，并对违约金等相关事项进行约定。当月16日，李某将其市内一套80多平方米房屋出卖后，在当日向田某支付了首付款12万元，田某则将房屋交给了李某，李对房屋进行装修后，居住至今。
法院同时查明，上述房屋系田某于2002年9月从其单位处购买的经济适用房，且其已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证，其同公司签订的购房合同已交与中介公司保管。
法院认为，本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益。一审法院根据相关法律法规规定，并结合审理查明的案件事实及有效证据，认定涉案购房合同有效是正确的，故法院二审对此予以确认。
主审法官杨桓说，该案的争议焦点是田某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题。
我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。
首先，在本案中，购房合同是田某与买方自愿签订的，该合同明确约定了买卖双方各自的权利义务，卖房人不但按照约定收取了部分购房款，而且还向买房人交付了房屋，买房人在支付了部分购房款后，实际接受房屋并进行装修入住多年，已形成长期占有、使用的事实。
其次，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。
而且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，田某根据其与单位签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的。
综上，四川省成都市中级人民法院终审结案，二审维持了一审驳回田某诉请的判决，其要求认定房屋买卖合同为无效合同的诉请未得到支持。（2008.11.6）
（二十三）房产证迟延办理，中介违约需赔偿
2007年 9月1日，原告作为买受人，通过被告的居间介绍，与案外人赵某签订了上海西郊庄园一幢花园别墅的房地产买卖合同，总价款为人民币1570万元，并约定在一个月内办理好交付手续，在同年10月15日之前办理房地产过户手续。被告并承诺签约当日起三个月内拿到房产证，否则承担房价款20%的赔偿金。签约后，原告向被告支付了佣金12万余元及首付房款480万元。然而，到同年11月底，被告承诺的拿证期限届满，原告却未拿到房产证。
同年 12月18日，被告致函原告称，由于其合作的银行无法贷款70%的房贷，通知原告须付10%的现金房款148万元。次日，原告即将该款汇入卖方指定的银行账号，买卖双方房产交接并去办理了房地产交易登记。今年1月4日，原告终于取得了房产证，然而，距被告承诺的期限迟了一个多月。
原告诉称，被告作为专业的房屋中介机构收取了自己的中介费，并指定自己在其合作的银行办理贷款，然而，被告未尽责提供服务，显已违约，故请求判令其按房价款20%支付赔偿金人民币314万元。
被告辩称，原告因其个人原因导致贷款未能及时办理，并使房屋交易迟延。自己作为居间人没有任何损害原告的行为，故不同意原告的诉求。如法院认为其应承担违约责任，要求调整双方约定的过高赔偿金，请求法院减少至所收佣金的50％。
法院审理后认为，被告未积极地履行其作为居间人的合同义务，是导致原告延期取得房产证的主要原因。同时，其对原告作出的承诺与其促成本次交易合同目的也是相一致的，对此应承担相应违约责任。双方约定的赔偿金，是被告为促成交易成功而为此作出的担保，属违约金的法律性质，故被告应当支付原告相应违约金。现根据本案的实际情况，原告主张的违约金314万元明显过高，全部由被告承担显失公平，且被告也提出了减少请求，故违约金的具体数额由法院根据公平原则予以酌定。据此，上海市南汇区人民法院一审判决被告上海某房产中介公司应给付原告张女士违约金人民币40万元。（2008.11.28）
（二十四）违规建房又出售，双倍退赔购房款
原告李三石与被告房地产开发公司于2007年1月签订商品房买卖合同，购买被告商品房一套。后原告按合同约定支付了首付款。同年12月24日，被告公司发函给原告，告知将合同约定的土地使用权年限由原约定的70年变更为40年。由于被告公司预售给原告的房屋，系其将《建设工程规划许可证》审批为商业性用房的土地，擅自改变规划建起的住宅，今年1月，当地房地产管理部门依法撤销了该地块商品房预售许可证。李三石向法院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，由被告返还已付购房款，并承担一倍购房款的赔偿责任。
一审法院判决撤销双方签订的商品房买卖合同，返还原告已付购房款及利息，并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。被告公司不服，以规划的改变是行政管理关系，未影响原告合同目的实现为理由提起上诉。近日，安徽省阜阳市中级人民法院终审判令撤销房屋买卖合同，由被告房地产开发公司双倍退赔购房款项。（2008.11.28）
（二十五）未经同意卖父房，表见代理应有效
1993年，李平购得平房三间居住。2006年，其儿子李志国居住此房。2007年4月，李志国在征得母亲同意后，从母亲手中取走房屋产权手续，将此房以3.6万元的价格卖给了杨花。在李志国搬家时，其父亲也参与其中。2008年秋，县政府按照“三年大变样”的统一规划，统一拆除平房，并按照政策补偿此房10万元。李平诉称，其儿子是在其未知情的情况下从家中拿走房产手续卖与他人，因此诉请法院判决儿子与杨花的购房协议无效。
法院审理后认为，李志国未经父亲同意将房屋卖给他人，属于无权代理；李志国搬家，李平也参与其中，李平在长达一年半的时间里并未提出异议，可以推定李平对其儿子的卖房行为已经默认；杨花从李志国手中购得房屋，并非恶意串通，杨花作为第三人并无过失，李志国卖房的行为已经构成法律上的表见代理，因此李志国与杨花的购房协议应为有效。据此，河北省崇礼县人民法院民二庭的法官通过耐心地辨法析理，最终让李平心悦诚服，并主动放弃了主张，而杨花则主动承担了案件的诉讼费用。（2009.1.6）
（二十六）签订购房合同后违约，法院判决支付违约金
去年6月，赵某全权委托一家房地产中介公司代理销售自己的一套私产房屋，双方还为此签订了《全权委托代理销售合同》，约定合同期限为三个月，销售底价为36万元。合同签订后的第二天，中介公司就为房子找到了买主卢某。基于赵某的委托，中介公司当天便与卢某签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定房价为42.5万元，赵某和卢某各自向中介支付信息服务费4250元。双方同时还约定，合同的任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的其他违约行为，违约方应向其他方支付房屋成交价的5%作为违约金。卢某在签订合同的同时，自愿交付房屋定金 1000元。签订合同后，卢某如约交纳了定金和信息服务费。然而一个多月后，卢某却表示放弃购买该房，终止履行合同。为此，卖方赵某将卢某告上法庭，要求其按合同给付违约金。被告卢某提出，合同并非赵某本人所签，而且中介公司在服务过程中存在诸多问题，所以自己不应承担违约责任。
该案主审法官表示，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于房屋买卖合同并非原告本人所签的问题，因为赵某已经承认是由其委托人代签并予以追认，所以并不影响合同的效力。
本案中，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。另外，本案中，由于买卖双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，所以该按哪项条款承担责任也成为争议的焦点。对此，法官表示，在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，这即为定金罚则。根据合同法的相关规定，当事人既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案被告卢某终止履行合同，原告赵某要求其承担违约责任，给付违约金，所以被告应按合同约定的条款给付违约金。关于中介收取被告定金一事，因原告是中介公司的委托人，中介公司实施的民事法律行为的法律后果应当由原告承担。原告按照合同约定获得违约金后，应将定金返还被告。而被告称中介在服务过程中存在问题，因此事实与本案并无关联，因此法院不予支持。据此，天津市第二中级人民法院终审判决买方按合同给付卖方违约金2.1万余元。（2008.12.30）
（二十七）卖房者欲以房屋是共有财产为由毁约，法院判令保护善意第三人的权益
2007年4月，仲某与吴某签订房屋买卖合同，将其一套住房以16万余元的价格卖出。当年9月，吴某按约三次共支付房款8.3万元，仲某将该房钥匙交与吴某，完成实际交付。不久，双方在办理产权过户手续的过程中发生纠纷，仲某称涉案房屋系其与前夫共有，房屋买卖合同因无其前夫的签名应无效，同时还以遗失为由向房管局申请将房屋所有权证书挂失。
法院另审理查明，仲某与其前夫在2003年3月登记离婚，其离婚证财产处理栏内明确载明：无财产分割，无住房分割。仲某在2007年7月取得以其名字登记的案涉房屋所有权证书。
一审法院认为，该案房屋所有权证载明仲某为房屋所有权人，其处分该房屋并不违反法律规定。仲某及其前夫坚持认为他们系该房共有人，须向法院提交证据证明该房并未因他们离婚而实际分割且仍处于双方共有状态，但两人均未向法院提交充分证据证明，故法院就不能确认仲的前夫在涉案房屋中的共有人地位。
法院同时认为，庭审中的相关证据证明，购房人吴某可合理相信仲某系该房屋唯一权利人。依照相关法律规定，在共同共有人关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。
一审宣判后，原审被告仲某及原审第三人其前夫均不服提出上诉。
成都中院审理此案的审判长张俊说，该案二审中另查明，仲某向吴某交付的其与案涉房屋开发公司所签订的购房合同中，购房人仅为仲某，其向吴某所交付的其向案涉房屋开发公司支付房款的收据中，交款人也均为仲某。
张俊认为，在房屋买卖过程中，买房人应对卖房人是否为房屋有权处分人予以核实确认。而就该案而言，卖房人仲某向买房人吴某提供的案涉房屋的购房合同及房款支付收据中，购房人和付款人均为仲某。仲某向吴某提供的其与前夫的离婚证中，又载明双方离婚时并无住房等财产分割，而且其还与吴某在合同中特别约定：仲某保证房地产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由仲某负责清理，并承担民事诉讼责任。
因此，根据以上事实，作为一名普通的买房人，吴某有足够理由相信仲某系涉案房屋的唯一所有权人，有权处分该房屋。况且，在双方签订合同之后，仲某还将该房屋的钥匙交给了吴某，即已完成该房屋的实际交付。此后仲某取得的房屋产权证也载明仲系该房屋的合法产权人，即房屋产权登记机关对该房屋的所有权人系以仲某予以登记公示，自此，吴某更有理由相信仲某有权向其出售该房屋。而仲某及其前夫却均无证据证明吴其在签订合同时明知该房屋系该两人的共同财产。因此，据此判断，吴某尽到了买房人通常应有的注意义务，且已按约定支付了相应的对价，故其系善意买受人。据此，四川省成都市中级人民法院终审驳回仲某及其前夫的上诉，维持原判，仲某应在判决生效后15日内协助吴某将所卖房屋的不动产权属过户与购买人，并支付违约金 6318元。
（二十八）少交契税二手房标价减半，过户不成起纠纷判房款两清
本案原、被告系同村人，被告权某曾在该村1组建楼房一幢及厨房一间。该楼房于1999年取得了房屋所有权证书，证书中登记的所有权人为权某。2005 年10月初，刘某与权某就买卖上述房产一事进行了协商，双方口头约定了该房屋价款等事项。同年10月14日上午，权某、刘某请本村村委会主任薛某执笔书写售房协议书。薛某执笔写好售房协议书主文后，刘某、权某先后在协议书上签名，康某在该协议书的见证人一栏内签名，薛某在该协议书的在场人一栏内签名。当日下午，刘某给付权某购房款48000元，权某连同先前给付的定金在内，当场出具一份收条，收条的内容为：收到刘某购房款伍万元整。当天下午，权某将所出售的楼房和厨房的钥匙交给了刘某。此后，刘某一家搬进该房屋居住至今。2007年12月25日，刘某向法院起诉，要求权某协助其办理房产过户登记手续。
被告权某辩称，当初实际谈定的购房总价款为10万元，合同上只写了5万元，其真正目的是为了刘某减少契税。双方曾口头约定尚欠的购房款5万元于两年后给付，但刘某至今未给付，现要求刘某付清尚欠的5万元。对于权某陈述的上述情况及要求，刘某予以否认，权某遂提出反诉。
法院审理后认为，刘某与权某购房协议依法成立。刘某作为房屋的买受人在取得房屋后有权要求出卖人权某协助其办理房屋产权过户登记，故刘某要求权某协助过户的诉讼请求，于法有据，予以支持。通过庭审举证、质证、认证可查明双方当事人口头约定的房屋价款为10万元，为了“减轻”刘某办理房屋产权证的负担，在书面协议上只将房屋价款写为5万元并约定交房当日付清，同时口头约定另5万元在两年后给付。现刘某已给付5万元，尚欠5万元，依法应当给付。
一审判决后，原告刘某不服，提出上诉。南通中院审理后判决驳回上诉，维持原判。
契税指对契约征收的税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，属于财产转移税。应缴税范围包括土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖、赠与和交换等。它是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。要先交契税才能办理过户手续，即先契后证。
契税具有强制性、无偿性、固定性等特征，它与其他税种相同，具有调节国民收入分配和再分配的作用。此外，契税还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴纳，并发给新的契证作为产权合法性的证明。契税往往按照一定比率征收，国家根据市场调节需要，对这一比率可作上下浮动。契税计税依据归结起来有四种：一是按成交价格计算；二是根据市场价格计算；三是依据土地、房屋交换差价定税；四是按土地收益定税。
由于计税方式客观上存在一定漏洞，对每笔交易进行评估也不切实际，这给少数试图投机取巧的当事人规避法律提供了空间。个别人在合同成交价上做文章，甚至出现黑白两份合同，提交给国家交纳契税的合同大大压低实际成交价。这种行为本质上是一种偷税行为，构成违法，严重的还应依法追究刑事责任。本案原、被告运用书面、口头约定不一的方式，降低应税额，本质上就是规避法律，应认定为偷税行为，依法应予打击。
尽管本案的房屋出售方通过诉讼打赢了官司，但这样的情况不能视为一种常态。证据是诉讼之王，如果本案房屋评估价与书面约定价差距不大，仅凭证人证言就很难推翻房屋赎买方所主张的事实，如果证人证言作出相反的陈述，仅凭房屋评估价亦难推翻房屋赎买方所主张的事实。因为，认定显失公平，在司法实践中异常困难。只要出现上述不利情况之一，房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。（2009.1.8）
（二十九）明知面积缩了水还说误差免补偿，房产商欺诈要双倍赔偿差额
2007年9月，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告按套内面积计算以每平方米10084.77元向被告购买了其开发的位于佛山市季华路的一处商品房。该房套内面积136.57平方米，房屋总价137万余元。合同约定：计价面积（即套内面积）与产权登记面积若有差异，以产权登记面积为准，差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。签约后，原告依约支付房款。收楼后，原告发现，涉讼房屋套内面积缩水，遂以被告存在面积欺诈为由向法院起诉，要求双倍赔偿房款差额。
在原、被告签约前，即2007年2月，房产测绘部门已向被告出具有关涉案房屋所在楼宇的测绘报告书，其中载明涉案房屋的建筑面积167.39平方米，套内面积136.11平方米。该测绘面积与合同约定的相差0.46平方米。
庭审中，被告辩称，该面积误差在合同约定的±0.6％免责范围以内，故原告无权要求任何补偿。
法院审理认为，被告在签订合同时已经明知合同约定的面积比实际面积大，但却隐瞒该面积差异不告知原告，并为达到多收原告购房款的目的而在合同中约定该面积差异的数值无需补偿，使原告在知悉面积差异后不能通过合同的面积误差处理约定追回多交的购房款，其主观上欺瞒原告的故意是比较明显的。根据规定，被告故意隐瞒房屋的真实面积并诱使原告错误地多交购房款，其行为已经构成欺诈，被告作为开发商欺诈经营应双倍赔偿原告面积差额款。据此，广东省佛山市南海区人民法院一审判决被告佛山市某房产投资有限公司双倍赔偿原告李某房屋面积差额部分的房价款共计9278元。（2009.3.19）
审理该案的王志钊法官说，法院在审理“面积欺诈”案件中发现，开发商的欺诈手段主要有四招：一是套内面积隐晦不提，偷换概念糊弄购房者；二是虚增面积多收房款，合同约定误差不退；三是面积涨水补收房款，引你上钩迫你就范；四是附赠面积难获产权，不受保护埋下隐患。消费者在签订合同时要求开发商在合同中明确约定套内面积和分摊面积，避免只约定建筑面积所造成的套内面积缩水难以获得有效维权的情形；遇到开发商额外赠送面积的情形，要求以书面的形式确定赠与关系，以备在赠送面积不能办理产权登记时能有充分的合同救济途径。
（三十）开发商自订霸王条款遭业主起诉，法院认定其无权收缴采暖物业等费用
2007年11月16日，此案原告陈彤在沈阳市和平区一楼盘售楼处预购了一套商品房，并一次性付清了全部房款26万余元。双方在购房合同中明确约定，2008年8月31日为房屋最后交付期。
然而，到了2008年8月31日，该开发商并没有按照合同约定向陈彤如期交房。在找到售楼处办理入住手续时，售楼员和办理入住手续的工作人员告诉陈彤，必须先交纳采暖费、水电煤气费、有线电视费及物业费，如果不交这些费用就不办理入住手续，不给钥匙。
开发商的霸道行为让陈彤很是气愤。他表示，小区供暖实行的是计量收费，自己没有用热，所以不应该交纳采暖费；而小区内道路、绿化、安保等配套物业设施尚在建设中，不具备物业服务条件，因此也不应该交纳物业费。“商品房买卖合同要求我履行的义务，我已经完全履行，而现在是开发商违约不交付我房屋。开发商这种做法就是‘搭车收费’的霸王条款！”陈彤这样对记者说。
由于开发商对陈彤的理由一概不予理睬，坚持不给钥匙，无奈之下，去年12月，陈彤将开发商告上法庭。他请求法院判令开发商履行合同，交付房屋钥匙，同时，按日支付自己逾期交房违约金。
法院经审理认为，原告陈彤与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应自觉全面履行。陈彤已经依照合同约定按时交付了房价款，开发商就应履行合同按时交付商品房。而采暖费、物业费等费用并不在合同约定范围之内，开发商无权代替采暖公司、物业公司等单位行使权利，也不能以此作为向陈彤交付房屋钥匙的条件。
据此，沈阳市和平区人民法院一审判定，开发商必须交钥匙，并给付原告逾期交房的违约金，具体按每日支付总房款26万余元的万分之二计算。
